惊呆!同小区不同楼栋竟然差价这么大,原来是因为...

2021-05-07      来源:江阴楼市   

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同一小区不同楼栋的价格为什么会不同?在小区中这么多楼栋,哪一栋比较好?买房时又该如何去选择楼栋呢?

今天的房博士课堂,我们一起来看看关于小区楼栋的那些事儿!

楼栋朝向的影响

朝南楼栋得分更高

朝向是以日照为核心的,“坐北朝南”是人们对朝向最初始的选择,以此为基础关于朝向有四个基本判断:

1.南向朝向最好南向在冬季和夏季明显地表现出“冬暖夏凉”的特点;

2.北向朝向最差中国大部分地区处于北回归线以北,北向冬季没有阳光,特别是在北方;

3.东向好于西向东晒的程度比西晒的程度给人的感觉是不一样,对“早出晚归”的上班族而言,东晒时全都出门在外工作,对东晒几乎没感觉,而当晚上回家的时候,如果有西晒,那么闷热的感觉是比较明显的;

4. 西北向好于北向虽然西北向有西晒的困扰,但毕竟比北向没有阳光还是要强些。

占有景观资源越多

楼栋价值越高

     很多小区都有设有一栋“楼王”单位,通常楼王单位都放在小区最好的位置,享受最好的景观资源,包括自然景观和小区景观,所以通常这样的楼栋价格也很高。

一、分析小区内园林景观

星河国际三期效果图

在设计园林景观的时候,一般连接各主要景点的轴线称为主要景观轴线,连接各次要景点的轴线称为次要景观轴线。

那么处于主要景观轴线上的楼栋所占有的园林景观资源就相对比较多(也就是楼王),楼栋的价值就高;反之,处于次要景观轴线上的楼栋所占有的园林景观资源就相对比较少,楼栋的价值就低。

二、分析小区外自然景观

自然景观对住宅价值的影响是巨大的,一个临江或者沿河的项目能看到江景户型和不能看到江景户型,价格差异是很明显的。

山敔湖效果图

另外,小区中的园林景观对同一楼层不同户型价格差的影响也是显而易见的。人们在选择住宅时,总是希望离观赏性的景观近一点,比如中心园林景观以及小区园林中的楼台亭榭或雕塑小品等,同时由于怕吵闹而都不希望离功能性的景观太近,比如泳池、儿童娱乐区和球类运动场等等。

楼间距

小区楼间距和日照对居住体验影响也很大

除了朝向和景观,小区楼间距和日照对居住体验影响也很大,楼间距大、日照充足的楼栋,通风采光好,居住也更舒适。价格自然也会受到这个因素影响。

一、间距

有的购房者买房时,只注意了小区内的间距足够,没考虑项目外的楼栋间距,入住后才发现,自家的阳光被另一个小区的高层遮挡了。

网络示意图

另外,还要有斜对的距离。有的楼栋的正对楼栋的间距是够的,但是斜对楼栋的距离不够也会使阳光被遮挡。有可能并不是正前方的楼栋挡住了你的阳光,反而很可能是左前方或右前方的楼栋挡住了日照。

间距我们用间距系数来表示(如图),h / s = 1:间距系数,间距系数越大越好。


二、日照分析

为什么有了楼栋的间距,我们还要做日照分析呢?就是为了更好地解决斜间距不够的问题。

一方面,间距大一般日照好,但是由于前面提到的即使正对的间距已经够了,但斜对的间距不够一样会对日照有非常大的影响。

另一方面,我们认为南向的房子采光好,但是如果楼间距过近,即使是南向的房子也可能出现日照不足的现象,住在低楼层的人应该会有这样的体会,房屋的日照时间大大低于高层的住户,因此我们要进行日照分析。

噪音越小

价格受影响也越小

影响小区楼栋的噪音主要是交通噪音,交通噪音属于典型的线型音源,对居民的干扰影响较大。

交通噪音的大小取决于两个要素:一是交通流量;二是车速。

另外,城市道路距离住宅的远近,噪音衰减的影响也是很明显的。因此考虑道路距住宅的距离100米以外或有高大的建筑物等遮挡,则不考虑噪音影响。

低梯户比居住体验更好

楼栋价就更高

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。梯户比可以分为三个档次:低梯户比、中梯户比、高梯户比。

低梯户比:1梯1户,1梯2户,2梯2户等,1—2户/梯;

中梯户比:2梯4户,2梯6户,3梯8户等,2—3户/梯;

高梯户比:3梯10户,4梯12户等,3户以上/梯;

低梯户比的楼栋居住人口少,私密性好,等电梯的时间会比较短,居住舒适度高。

高梯户比楼栋中一栋楼的居住人口密度比较大,私密性差,居住舒适度低,等电梯的时间随之延长。一旦遇到上、下班高峰的时期,人多电梯超重就直接下去了,因此等上十几分钟电梯也是“家常便饭”,有的人等不及甚至“先上、后下”,造成生活上很大的不便。

小结

在实际生活中,我们往往是将项目的各楼栋分批次推出,价格“低开高走”,所以要全面的看待整个楼盘,才能充分了解项目楼栋的自身价值和市场价格。



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